Monitor cen nemovitostí - Silný růst cen bude letos zpomalovat

Růst cen nemovitostí v závěru loňského roku mírně polevil. Meziroční dynamika HPI zpomalila na 10,3 % y/y oproti 10,8 % v Q3 25. Letos by podle nás zpomalování mělo vzhledem k slábnutí cyklických tlaků pokračovat. Přispěje k tomu i doporučení ČNB ohledně investičních hypoték a zvýšené úrokové sazby, které ochladí hypoteční aktivitu. Navzdory zpomalení ale strukturální faktory udrží růst cen nemovitostí zvýšený a výše oproti růstu příjmů domácností. Nižší tempo zdražování samotných nemovitostí může přispět ke zpomalení jádrové inflace skrze imputované nájemné. Rizikem ve směru vyšší dynamiky jsou ale zdražující energie a jejich vliv na ceny stavebního materiálu.

Signály zpomalující expanze na nemovitostním trhu

Růst cen nemovitostí v závěru loňského roku mírně polevil, což by letos mělo pokračovat. Přesto ale růstová dynamika zůstane zvýšená. Ke zpomalení přispěje další slábnutí cyklických faktorů, včetně vyčerpávání odložené poptávky či nižšího růstu mezd. K tomu se přidává i nárůst tržních úrokových sazeb s ohledem na přecenění očekávané trajektorie sazeb ČNB v souvislosti s válkou v Íránu. Tržní vývoj tak prakticky zavřel prostor pro pokles hypotečních sazeb, které naopak již z úrovní kolem 4,5 % rostou. Vyšší hypoteční sazby dále zhoršují podmínky pro rostoucí objem refinancování v letošním roce, který již na začátku roku povyskočil. Oproti loňskému průměru (21 %) činil podíl refinancování na nových úvěrech v prvních dvou měsících tohoto roku 25 %. Na nemovitostní trh ale dále působí strukturální tlaky, které pravděpodobně udrží cenový růst na zvýšené úrovni i do budoucna a dále sníží dostupnost bydlení.

Slábnutí cyklických tlaků přispívá k tlumení cenového vývoje

Postupné nasycení odložené poptávky po nemovitostech, přivřený prostor pro pokles hypotečních sazeb a obecně nízká úroveň cenové dostupnosti působí ve směru zpomalení růstu cen nemovitostí výrazněji pod 10 % y/y. Nárůst úrokových sazeb by měl zpomalit hypoteční aktivitu, která na začátku roku zůstala velmi silná i kvůli efektu předzásobení před zavedením doporučení ČNB ohledně investičních hypoték vztahující se na nákup třetí a další nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu. Zmíněné úvěry jsou omezené limitem LTV (poměr úvěru k hodnotě zástavy) na úrovni 70 % a DTI (poměr zadlužení a čistého ročního příjmu) na úrovni 7x. Vysoký podíl transakcí na rezidenčním realitním trhu nefinancovaných hypotečními úvěry kolem 50 % svědčí o významnosti investiční poptávky, kterou zmíněné doporučení může omezit.

Inflační impuls cen nemovitostí se zmírňuje

Růst nákladů na vlastnické bydlení v Q4 25 o 4,7 % y/y indikuje prostor pro nižší růst imputovaného nájemného v rámci spotřebitelské inflace (5,1 % y/y v únoru), které má tendenci vývoj indexu nákladů na vlastnické bydlení (OOH) kopírovat se zpožděním a vyhlazovat. Zpomalující růst cen nemovitostí by měl snížit tlak na jádrovou inflaci, jež zatím zůstává zvýšená poblíž horního tolerančního pásma dvouprocentního inflačního cíle. Zdražení energií by se ale mohlo propsat do cen stavebních materiálů, a tím zvýšit cenové tlaky. Jejich meziroční růst v únoru zrychlil na 1,9 % y/y, zatímco u stavebních prací setrval na 2,7 % y/y. Ceny samotných nemovitostí působí ve směru nižšího růstu imputovaného nájemného, nejistotou však je intenzita přelivu vyšších cen energií v rámci stavebnictví.

Autor: Kevin Tran Nguyen