Monitor cen nemovitostí - Vyšší úrokové sazby utahují podmínky na trhu

Růst cen nemovitostí v letošním druhém čtvrtletí významně zpomalil, a to především díky mezičtvrtletně nižším cenám nových obydlí v Praze. Meziročně byly ceny nemovitostí stále vyšší o 8,6 %, když si ceny stávajících obydlí udržely vysoké tempo růstu na úrovni 10 % y/y. Cenové statistiky ale celkově indikují pokračující zpomalování vysokého růstu cen nemovitostí. Další ochlazení trhu podpoří vyšší hypoteční sazby a s tím spojená slabší úvěrová aktivita, nízká cenová dostupnost bydlení i slabší mzdový růst. Inflační impuls cen bydlení však i přes pomalejší růst cen nemovitostí zůstává kvůli cenovým tlakům ve stavebnictví zvýšený.

Cenový růst na nemovitostním trhu dále zmírňoval

Růst cen nemovitostí v druhém letošním čtvrtletí zásadně zpomalil díky mezičtvrtletnímu zlevnění nových obydlí, zatímco růst cen stávajících obydlí zpomalil jen mírně. Zlevnění novostaveb již dříve naznačovala data o realizovaných cenách nových bytů v Praze, která ale mohla odrážet strukturu transakcí (viz níže). Meziroční růst indexu cen obytných nemovitostí (HPI) v Q2 zpomalil na 8,6 %, naše červencová prognóza přitom předpokládala 9,4 % y/y. Zatímco ceny nových obydlí byly meziročně vyšší o 3,5 % y/y (vs 10 % v Q1), ceny stávajících obydlí vzrostly o 10 % y/y (vs 10,1 % v Q1). Na mezičtvrtletní bázi po sezónním očištění podle našeho odhadu došlo k poklesu cen nových obydlí o 1,7 % q/q, zatímco dynamika stávajících obydlí zpomalila z 2,5 % v Q1 26 na 2,2 % q/q v Q2. To celkově znamenalo pokles mezičtvrtletní dynamiky HPI na +1,4 %, což je nejníže od Q1 24. Nicméně vzhledem k zásadnímu vlivu poklesu cen nových obydlí, který je navíc disproporčně ovlivněn pražskými transakcemi, je třeba toto zpomalení interpretovat s opatrností.

Hypoteční aktivita signalizuje zpomalení nemovitostního trhu

Nárůst hypotečních sazeb ovlivněný vývojem korunových tržních sazeb IRS přispěje k omezení poptávky po nemovitostech. Tříletý, respektive pětiletý korunový swap (IRS) od začátku března zaznamenal nárůst o více než 140 bb. Průměrná realizovaná sazba úvěrů na bydlení od konce února vzrostla „pouze“ o 40 bb na 4,94 % v červenci a plně tak nereflektuje nárůst IRS. Nabídková sazba dle Hypoindexu přitom narostla o téměř 60 bb na 5,5 % v září. Nižší realizované sazby odrážejí dříve sjednané hypoteční smlouvy a vývoj tržních úrokových sazeb zachycují jen se zpožděním.

Inflační impuls cen bydlení i přes nižší růst cen nemovitostí posiloval

Navzdory pomalejšímu růstu cen nemovitostí se inflační impuls cen bydlení zvýšil. To může souviset s rychlejším růstem cen stavebních materiálů a prací. Ceny bydlení tak přispěly ke zvýšení jádrové inflace, která v srpnu dosáhla 3 % y/y. Růst imputovaného a skutečně placeného nájemného v srpnu dosáhl 5,4 % y/y, respektive 6,1 %. S výjimkou července meziměsíčně sezónně očištěná dynamika imputovaného nájemného vykazovala spíše zpomalování. U skutečně placeného nájemného však bylo zpomalování podstatně mírnější. Náš zjednodušený model založený na HPI, hypotečních úvěrech a výrobních cenách indikuje zpomalení růstu imputovaného nájemného pod 5 % y/y ke konci roku. Rizikem jsou ale zdražující stavební materiály a práce, jejichž dynamika v srpnu dosáhla 6,8 % y/y, respektive 4,4 %. Ceny stavebních materiálů citlivě reagují na dražší energie, zatímco tlak na ceny stavebních prací udržuje oživení rezidenčního i inženýrského stavitelství v prostředí, kdy stavebnictví dlouhodobě čelí nedostatku pracovní síly.

Autor: Kevin Tran Nguyen