Zatím jen omezené známky zpomalování růstu cen nemovitostí

Ceny nemovitostí v loňském třetím čtvrtletí rostly rychlým tempem, které vykázalo velmi omezené zpomalení. Napříč cenovými indikátory z nemovitostního trhu jsou známky dalšího zpomalování prozatím poměrně smíšené. V letošním roce by se ale podle nás rychlý růst cen měl zčásti normalizovat s ohledem na slábnutí cyklických tlaků. To by mělo pomoci tlumit inflační tlaky z imputovaného nájemného. Přetrvávající strukturální nesoulad na domácím nemovitostním trhu ale bude zřejmě dále působit ve směru zvýšeného růstu cen nemovitostí a zhoršování cenové dostupnosti bydlení.

Cenový růst na nemovitostním trhu pravděpodobně již kulminoval

Nemovitostní trh podle nás z hlediska cenového růstu kulminoval již vloni. Letos by mělo pokračovat jeho zpomalení, zůstane však vysoký a bude dále převyšovat i růst příjmů domácností. Známky ohledně zpomalování tempa zdražování jsou nicméně napříč cenovými indikátory smíšené. Vliv na zpomalení růstu ale podle nás bude mít především slábnutí cyklických tlaků. Přetrvání strukturálních problémů na tuzemském realitním trhu pravděpodobně znamená, že i přes zpomalení bude cenový růst zvýšený a nadále povede ke zhoršování cenové dostupnosti bydlení.

Slábnoucí cyklické tlaky by měly přispět k normalizaci růstu cen

Slábnutí cyklických tlaků na nemovitostním a hypotečním trhu nahrávají zpomalení cenového růstu. Postupné nasycení odložené poptávky po nemovitostech, omezený prostor pro pokles hypotečních sazeb a mimo jiné i samotná nízká úroveň cenové dostupnosti působí ve směru nižšího růstu cen. Ke snížení dosud silného investičního zájmu do nemovitostí přispějí i nová doporučení ČNB ohledně investičních hypoték. Ta podle našeho výpočtu mohou ovlivnit až 10 % objemu hypoték na základě objemu poskytnutých úvěrů v roce 2025.

Inflační impuls cen nemovitostí se pomalu vyčerpává

Na pozadí omezeného zpomalení růstu HPI se v loňském roce vyčerpával i inflační impuls imputovaného nájemného. Jeho meziroční růst vloni dosáhl vrcholu na 4,9 % v červnu a v říjnu a listopadu již o desetinu zmírnil na 4,8 %, když se projevila i vyšší srovnávací základna z roku 2024. Zpomalující růst HPI a poměrně nízký růst cen stavebních materiálů a prací, který se v závěru loňského roku držel v blízkosti 1 % y/y, respektive 3 %, vyznívají ve směru omezeného potenciálu zrychlení růstu imputovaného nájemného. Určité riziko ale představuje rychlejší dynamika indexu nákladů na vlastnické bydlení, která byla v Q3 25 oproti imputovanému nájemnému vyšší. Ve výsledku by tak zmírňování dynamiky imputovaného nájemného mohlo být zpočátku roku omezené. Stejným směrem by působilo oproti našemu očekávání méně výrazné zpomalení růstu cen nemovitostí.

Autor: Kevin Tran Nguyen