Co nám říkají ceny nemovitostí o útratách domácností?

Obnovený růst cen nemovitostí může předznamenávat robustnější oživení spotřeby domácností. A právě spotřebitelská poptávka by měla u nás i v ostatních evropských ekonomikách pohánět celkový hospodářský růst v příštím roce.

Návrat inflace do relativního normálu, když by se v u nás i v eurozóně měla příští rok držet poblíž dvouprocentního cíle, a další růst výdělků pomůže domácnostem navrátit kupní sílu, kterou erodovala inflace. A to je potřeba zdůraznit zejména v případě těch českých. Propad reálných mezd byl u nás v evropském měřítku jeden z nejhlubších. Kupní síla tuzemských domácností se navíc obnovuje pomalu. V druhém letošním čtvrtletí reálné mzdy stále odpovídaly zhruba úrovni z poloviny roku 2018. V souladu s tím zůstává oživení spotřebitelské poptávky poněkud slabé. To odráží ale také stále vysokou míru úspor.

Oživení na realitním trhu a s tím související rychlý růst úvěrové aktivity ale vysílají signály ohledně posílení spotřebitelské poptávky. Pohledem na vyspělé ekonomiky lze od roku 2019 vypozorovat vztah mezi mírou úspor domácností a vývojem cen nemovitostí. V ekonomikách, kde domácnosti z velké části rozpouštěly nahromaděné pandemické úspory, zároveň došlo k vysokému růstu reálných cen nemovitostí. Například v USA, Austrálii či Japonsku ceny nemovitostí očištěné o inflaci vzrostly o více jak 10 procent od roku 2019. A právě v těchto ekonomikách míra úspor od roku 2019 výrazně klesla pod dlouhodobý průměr, přičemž u prvních dvou zmíněných pod ním zůstává i nadále. Naopak tam, kde domácnosti stále spoří ve vysoké míře či dokonce zvyšují své nad-úspory, se nemovitostní trh probouzí ztěžka. Pozorujeme však již pozvolné obnovování růstu cen nemovitostí. A zpevnění jejich růstu může nést dobré zprávy pro růst spotřebitelské poptávky.

Efekt cen nemovitostí na trojlístek sentimentu, úspor a spotřeby je umocněn vyšším podílem nemovitostních aktiv na čistém jmění domácností. I proto se například nesnáze realitního trhu v Číně podepisuje na trápení tamní ekonomiky spojené se slabou domácí poptávkou. Podobně, byť v menší míře, to hraje roli i u nás. Jmění tuzemských domácností je z velké části závislé na vývoji nemovitostního trhu s ohledem na vysoký podíl vlastního bydlení a částečně také na oblibu investic do nemovitostí.

Další růst cen nemovitostí by tak mohl být spojen s poklesem míry úspor, což se pozitivně odrazí v útratách domácností. Realitní trh by se navíc mohl stát jednou z destinací pro nadměrné úspory přelévající se ze spořících či ostatních produktů, které budou ztrácet na atraktivitě s klesajícími úrokovými sazbami.

Autor: Kevin Tran Nguyen