Růst cen nemovitostí v letošním druhém čtvrtletí významně zpomalil, a to především díky mezičtvrtletně nižším cenám nových obydlí v Praze. Meziročně byly ceny nemovitostí stále vyšší o 8,6 %, když si ceny stávajících obydlí udržely vysoké tempo růstu na úrovni 10 % y/y. Cenové statistiky ale celkově indikují pokračující zpomalování vysokého růstu cen nemovitostí. Další ochlazení trhu podpoří vyšší hypoteční sazby a s tím spojená slabší úvěrová aktivita, nízká cenová dostupnost bydlení i slabší mzdový růst. Inflační impuls cen bydlení však i přes pomalejší růst cen nemovitostí zůstává kvůli cenovým tlakům ve stavebnictví zvýšený.

Růst cen nemovitostí v letošním druhém čtvrtletí významně zpomalil, a to především díky mezičtvrtletně nižším cenám nových obydlí v Praze. Meziročně byly ceny nemovitostí stále vyšší o 8,6 %, když si ceny stávajících obydlí udržely vysoké tempo růstu na úrovni 10 % y/y. Cenové statistiky ale celkově indikují pokračující zpomalování vysokého růstu cen nemovitostí. Další ochlazení trhu podpoří vyšší hypoteční sazby a s tím spojená slabší úvěrová aktivita, nízká cenová dostupnost bydlení i slabší mzdový růst. Inflační impuls cen bydlení však i přes pomalejší růst cen nemovitostí zůstává kvůli cenovým tlakům ve stavebnictví zvýšený.

Cenový růst na nemovitostním trhu dále zmírňoval

Růst cen nemovitostí v druhém letošním čtvrtletí zásadně zpomalil díky mezičtvrtletnímu zlevnění nových obydlí, zatímco růst cen stávajících obydlí zpomalil jen mírně. Zlevnění novostaveb již dříve naznačovala data o realizovaných cenách nových bytů v Praze, která ale mohla odrážet strukturu transakcí (viz níže). Meziroční růst indexu cen obytných nemovitostí (HPI) v Q2 zpomalil na 8,6 %, naše červencová prognóza přitom předpokládala 9,4 % y/y. Zatímco ceny nových obydlí byly meziročně vyšší o 3,5 % y/y (vs 10 % v Q1), ceny stávajících obydlí vzrostly o 10 % y/y (vs 10,1 % v Q1). Na mezičtvrtletní bázi po sezónním očištění podle našeho odhadu došlo k poklesu cen nových obydlí o 1,7 % q/q, zatímco dynamika stávajících obydlí zpomalila z 2,5 % v Q1 26 na 2,2 % q/q v Q2. To celkově znamenalo pokles mezičtvrtletní dynamiky HPI na +1,4 %, což je nejníže od Q1 24. Nicméně vzhledem k zásadnímu vlivu poklesu cen nových obydlí, který je navíc disproporčně ovlivněn pražskými transakcemi, je třeba toto zpomalení interpretovat s opatrností.

Hypoteční aktivita signalizuje zpomalení nemovitostního trhu

Nárůst hypotečních sazeb ovlivněný vývojem korunových tržních sazeb IRS přispěje k omezení poptávky po nemovitostech. Tříletý, respektive pětiletý korunový swap (IRS) od začátku března zaznamenal nárůst o více než 140 bb. Průměrná realizovaná sazba úvěrů na bydlení od konce února vzrostla „pouze“ o 40 bb na 4,94 % v červenci a plně tak nereflektuje nárůst IRS. Nabídková sazba dle Hypoindexu přitom narostla o téměř 60 bb na 5,5 % v září. Nižší realizované sazby odrážejí dříve sjednané hypoteční smlouvy a vývoj tržních úrokových sazeb zachycují jen se zpožděním.

Inflační impuls cen bydlení i přes nižší růst cen nemovitostí posiloval

Navzdory pomalejšímu růstu cen nemovitostí se inflační impuls cen bydlení zvýšil. To může souviset s rychlejším růstem cen stavebních materiálů a prací. Ceny bydlení tak přispěly ke zvýšení jádrové inflace, která v srpnu dosáhla 3 % y/y. Růst imputovaného a skutečně placeného nájemného v srpnu dosáhl 5,4 % y/y, respektive 6,1 %. S výjimkou července meziměsíčně sezónně očištěná dynamika imputovaného nájemného vykazovala spíše zpomalování. U skutečně placeného nájemného však bylo zpomalování podstatně mírnější. Náš zjednodušený model založený na HPI, hypotečních úvěrech a výrobních cenách indikuje zpomalení růstu imputovaného nájemného pod 5 % y/y ke konci roku. Rizikem jsou ale zdražující stavební materiály a práce, jejichž dynamika v srpnu dosáhla 6,8 % y/y, respektive 4,4 %. Ceny stavebních materiálů citlivě reagují na dražší energie, zatímco tlak na ceny stavebních prací udržuje oživení rezidenčního i inženýrského stavitelství v prostředí, kdy stavebnictví dlouhodobě čelí nedostatku pracovní síly.

Philip Morris ČR oznámil hospodářské výsledky za první polovinu tohoto roku. Čistý zisk klesl meziročně o 7,2 % na 1,5 mld. CZK při stabilních tržbách 10,7 mld. CZK. Je za tím pokles trhu s výrobky určenými ke kouření. Dividenda za celý rok 2026 by mohla dosáhnout 1 080 CZK na akcii, což představuje hrubý výnos +5,9 %. Reportovaná čísla jsou na čistém zisku mírně lepší (+1,9 %) ve srovnání s naším odhadem.

Philip Morris ČR oznámil hospodářské výsledky za první polovinu tohoto roku. Čistý zisk klesl meziročně o 7,2 % na 1,5 mld. CZK při stabilních tržbách 10,7 mld. CZK. Je za tím pokles trhu s výrobky určenými ke kouření. Dividenda za celý rok 2026 by mohla dosáhnout 1 080 CZK na akcii, což představuje hrubý výnos +5,9 %. Reportovaná čísla jsou na čistém zisku mírně lepší (+1,9 %) ve srovnání s naším odhadem.

Celkové tržby za 1H26 jsou meziročně jen lehce vyšší (+0,4 % y/y) a dosáhly 10,7 mld. CZK. V ČR dosáhly tržby 6,4 mld. CZK (y/y beze změny). Pokles prodaných jednotek klesl o 3,1 % y/y. Odráží to pokles trhu s tabákovými výrobky. To ale bylo kompenzováno příznivým cenovým vývojem. Tržní podíl dosáhl 39,6 % (39,8 % v 1H25), kdy pokles cigaret (-0,6 pb) téměř kompenzoval nárůst zahřívaných náplní (+0,4 pb). Na Slovensku jsou výnosy na úrovni 3,1 mld. CZK, meziročně o +3,0 % vyšší. Tržní podíl klesl na 48,9 % z 50,3 % (1H25). podobně jako v ČR klesl podíl cigaret (-2,1 pb) zatímco zahřívané produkty vzrostly (+0,7 % pb). Objem prodaných jednotek se zvýšil o +3,1 % y/y vzhledem k bezdýmným náplním. Tržby za výrobní služby jsou meziročně nižší o 4,1 % a dosáhly 1,2 mld. CZK. Je to dáno transformací výrobního závodu v Kutné Hoře. Od května byla zahájena výroba inovativních produktů (nikotinové sáčky). To by mělo být vidět ve výsledcích za druhé pololetí. Pokles trhu s tabákovými výrobky jde na vrub rozvoje a přechodu uživatelů na inovativní produkty. Provozní zisk klesl o 7,2 % y/y na 1,8 mld. CZK. Je to způsobeno zejména poklesem objemu klasických produktů, a to na obou trzích. To bylo částečně kompenzováno příznivým cenovým vývojem a kategorií bezdýmných náplní. Čistý zisk za 1H26 je 1,5 mld. CZK (-7,2 % y/y).

Dividenda: PMČR obvykle vyplácí celý svůj čistý zisk. Výsledky za první polovinu roku naznačují podle našich odhadů dividendu za celý rok ve výši 1 080 CZK na akcii. Ve srovnání se současnou tržní cenou to odpovídá hrubému výnosu +5,9 %.